Obrigações e direitos do locador e do locatário

É muito comum que o locador e o locatário fiquem com muitas dúvidas a respeito de suas obrigações no contrato de locação. Muitas vezes, a falta de informação pode acarretar desentendimentos, afinal ambos não sabem ao certo como proceder em determinadas situações.

O que muitos não sabem, é que os deveres tanto do locador quanto do locatário, estão previstos na lei 8.245 de 18/10/1991. Confira à seguir, uma lista com os deveres e obrigações de cada um. De acordo com o artigo 22, o locador é obrigado à:

– entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

– garantir o uso pacífico do imóvel durante o período locado. Ou seja, deve se impedir qualquer ato que possa perturbar o uso e gozo normal imóvel;

– manter a forma e o destino do imóvel no período da locação;

– responder pelos vícios ou defeitos que antecederam a locação;

– fornecer ao locatário (se solicitado), uma descrição minuciosa do estado do imóvel, com expressa referência aos possíveis defeitos;

– fornecer ao locatário, um recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

– pagar as taxas de administração imobiliária (se houver) e de intermediações, compreendidas as despesas necessárias à privação da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

– pagar os impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo, que possam incidir sobre o imóvel locado, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

– mostrar para o locatário (se solicitado), os comprovantes referentes às parcelas que estejam sendo exigidas;

– pagar as despesas extraordinárias de condomínio, as que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, principalmente as obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel. Entre elas: pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas; obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva.
O locatário também tem suas obrigações no contrato de locação. Por isso, a lei 8.245 determina seus deveres no artigo 23:

– pagar pontualmente o aluguel e encargos (legais ou contratualmente exigíveis), no prazo estabelecido ou em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte e no imóvel locado, quando outro não tiver sido indicado no contrato;

– servir–se do imóvel locado para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza dele e com o fim a que se destina, cuidando como se fosse seu;

– devolver o imóvel ao final da locação, no mesmo estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

– informar imediatamente ao locador o surgimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação precise ser feita por ele, bem como as eventuais turbações de terceiros;

– realizar imediatamente a reparação dos danos causados no imóvel ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

– não alterar a forma interna ou externa do imóvel locado sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

– entregar imediatamente ao locador, todos os documentos de cobrança e encargos condominiais. Além disso, qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida ao locatário;

– pagar as despesas como: telefone, consumo de força, gás, luz, esgoto e água;

– permitir a vistoria do imóvel pelo locador, mediante combinação prévia de dia e hora. Além disso, autorizar que ele seja visitado e examinado por terceiros, na hipótese de venda, promessa de venda etc;

– cumprir completamente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

– pagar o prêmio do seguro de fiança;

– assim que comprovada a previsão orçamentária e o rateio mensal, pagar as despesas do condomínio: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; consumo de água, gás, luz, esgoto e força; limpeza, conservação e pintura das instalações; conservação e manutenção das instalações e equipamentos hidráulicos, mecânicos, elétricos e de segurança de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início do contrato; devolução do fundo de reserva, total ou parcial utilizado no custeio ou complementação das despesas mencionadas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

É fundamental que, tanto o locador quanto o locatário, cumpram suas obrigações estabelecidas no contrato, sob pena de quebra de pacto, assim como possíveis indenizações de cunho material ou até moral, dependendo da situação.

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